MWB-Mieterlexikon

Abrechnungszeitraum

Der sogenannte Abrechnungszeitraum umfasst immer zwangsläufig einen Nutzungszeitraum von 12 Monaten. (MWB orientiert sich nach dem laufenden Kalenderjahr vom 01.01. - 31.12.) Den für Sie geltenden Abrechnungszeitraum entnehmen Sie bitte Ihrem Dauernutzungsvertrag. Wenn Sie eine MWB-Wohnung mitten im Jahr beziehen – oder wenn Sie später einmal im laufenden Jahr wieder ausziehen – dann passen wir den Abrechnungszeitraum für Ihre Nebenkostenabrechnung selbstverständlich an.

Barrierearme/- freie Wohnungen

Wann eine Wohnung als barrierefrei oder als rollstuhlgerecht bezeichnet werden darf, ist in Deutschland in der DIN (Deutsche Industrienorm) genau geregelt. In der DIN sind neben der Breite der Korridore und Durchgänge auch die Wendeflächen in den Räumen und viele weitere Faktoren geregelt. Ältere Wohnungen können oft selbst mit umfangreichen Umbauten nicht so verändert werden, dass sie der Norm für Barrierefreiheit oder gar der sehr anspruchsvollen Norm für Rollstuhlgerechtigkeit entsprechen. Zudem ist der Flächenverbrauch bei rollstuhlgerechten Wohnungen deutlich höher, sodass sie unvermeidlich höhere Wohnkosten mit sich bringen.

Wenn bei MWB Wohnungen modernisiert werden, bemühen wir uns aus den oben genannten Gründen darum, möglichst viele Barrieren abzubauen. So können Senioren oder körperlich eingeschränkte Personen zu erschwinglichen Kosten gut in diesen Wohnungen leben. Wohnungen, die so modernisiert wurden, bezeichnen wir als barrierearm.

Betriebskosten/ Nebenkosten/ Betriebskostenabrechnung

Durch die Nutzung/ den Betrieb eines Gebäudes fallen viele Kosten an, die man auf den ersten Blick nicht direkt erahnt. Darunter fallen z.B. die Kosten für die Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Abwassergebühren, Hausreinigung usw.. Da diese Kosten zum Nutzen des Mieters entstehen, werden sie mit einer Vorauszahlung auf diesen umgelegt. Das geschieht nicht willkürlich, sondern ist gesetzlich nach einem „Aufteilungsschlüssel“ reglementiert.

Bei den Betriebskosten/ Nebenkosten unterscheidet man zwischen kalten Betriebskosten und warmen Betriebskosten.

Kalte Betriebskosten sind Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung des Grundstücks, die Haus- und Straßenreinigung oder auch Gartenpflege.

Warme Betriebskosten entstehen durch die Kosten für Heizung und Warmwasser. Sie werden verbrauchsabhängig mit der Betriebskostenabrechnung abgerechnet.

Die Betriebskostenabrechnung erfolgt jährlich, die Vorauszahlungen erfolgen monatlich. Meistens wird diese Vorauszahlung in einem Pauschalbetrag von dem Mieter gezahlt, damit keine große Summe auf einmal zu begleichen ist. Wenn sich herausstellt, dass die entstandenen Betriebskosten geringer sind als die Vorausberechnung, dann erhalten die Mieter das zu viel gezahlte Geld in Form einer Rückzahlung zurück. Sollten die Betriebskosten höher sein als erwartet, dann wird gegebenenfalls eine Nachzahlung eingefordert.

Bonität

Die Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit eines Schuldners. Die Bonität wird bei Neuabschluss eines Dauernutzungsvertrag in der Regel durch die letzten drei Gehaltsabrechnungen, der Mieterselbstauskunft oder der SchufA ermittelt. Die Bonitätsabfrage dient dem Vermieter als Erleichterung seiner unternehmerischen Entscheidungen und zur Vorbeugung von Mietausfällen.

Bruttokaltmiete

Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Miete inklusive der „kalten Betriebskosten“ (ohne Heizung und Warmwasser) zusammen.

Geförderter Wohnungsbau/ Wohnberechtigungsschein

Die Mülheimer Wohnngsbau eG hat in ihrem derzeitigen Bestand mit einem Anteil von 15 % auch öffentlich geförderte Wohnungen, die mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) angemietet werden können. Diese besonders günstigen Wohnungen sollen Auszubildenden, Studenten und Geringverdienern zugutekommen.  

Mit dem Wohnberechtigungsschein kann der Mieter nachweisen, dass er Anspruch auf eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung hat.

Instandhaltung

MWB ist laut § 535 BGB vom Gesetzgeber verpflichtet, Ihre Wohnungen in „einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Das bedeutet, dass auftretende Mängel zum Beispiel auf dem Dach, an der Fassade, im Treppenhaus usw. direkt behoben werden müssen.

Allerdings hat der Mieter mit Unterzeichnung des Dauernutzungsvertrages nach §536c BGB eine Anzeigepflicht dem Vermieter gegenüber. Wenn der Mieter also Schäden in der eigenen Wohnung oder am Wohnhaus entdeckt, ist er verpflichtet diese dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen, damit diese behoben werden können.

Vom Mieter verursachten Mängel, muss dieser sich selbstständig um die Behebung kümmern oder für die dadurch entstandenen Reparaturkosten aufkommen. Wenn Sie dazu Fragen haben, einen Schaden oder eine Reparatur anmelden möchten, hilft Ihnen unser Mieterservice gerne weiter.

Kündigungsfrist

Bei einem unbefristeten Dauernutzungsvertrag gilt für die ordentliche Kündigungsfrist nach §573c BGB die dreimonatige Frist. Hier endet also das Mietverhältnis, wenn eine Kündigung schriftlich und pünktlich (bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats) eingereicht wurde und die Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Die dreimonatige Kündigungsfrist ist in der Regel auch die am häufigsten angewandte Kündigungsfrist, in Ausnahmefällen gibt es allerdings noch andere Kündigungsfristen, etwa bei Gewerbewohnraum oder wenn Mieter länger als fünf Jahre eine Wohnung vom MWB beziehen. Wenn Sie Fragen zu Ihrer Kündigungsfrist haben, dann dürfen Sie sich selbstverständlich gerne bei uns melden.

Lüften

Generell können Sie sich für das richtige Lüften 2 Punkte merken:
Lüften Sie so, dass es effektiv ist. Öffnen Sie also das Fenster komplett für 10 Minuten (im Winter reichen 5 Minuten), sodass sich die vorhandene feuchte Raumluft einmal komplett austauscht.

Lüften Sie regelmäßig mehrmals täglich. Automatisieren Sie zum Beispiel Ihr Lüftungsverhalten, nachdem Sie morgens aufwachen und bevor Sie abends schlafen gehen.

Die 2 Punkte reichen schon aus, um von einem gesunden Raumklima zu profitieren.

Mieterhöhung

Es gibt mehrere Mieterhöhungsarten, die der Vermieter geltend machen kann. Die üblichsten sind die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Bei diesen beiden Mieterhöhungsarten muss gesetzlich erst eine Ankündigung erfolgen, auf die der Mieter dann innerhalb einer zeitlichen Überlegungsfrist ein Sonderkündigungsrecht hat. Wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht keinen Gebrauch macht, dann ist die erhöhte Miete ab dem Monat nach Ablauf der Überlegungsfrist fällig.

Sollten Sie Fragen zu Ihrer Kündigungsfrist haben, dann dürfen Sie sich gerne bei unserem Mieterservice melden, wir helfen Ihnen gerne weiter.

Mietrückstände

Bevor Mietrückstände erst entstehen, haben Sie keine Scheu sich mit uns in Verbindung zu setzen, wenn es finanziell mal eng wird. Wir helfen Ihnen proaktiv und versuchen einen Mietrückstand gar nicht erst entstehen zu lassen. Sollte sich ein solcher dennoch nicht vermeiden lassen, ist unsere Mitarbeiterin in der Mietbuchhaltung in Abstimmung mit Ihnen bemüht durch Raten- oder Einmalzahlung Ihnen direkt zu helfen.

Mietspiegel

Der Mietspiegel im Allgemeinen ist ein Instrument, um den durchschnittlichen Mietpreis in einer Stadt/ Gemeinde zu ermitteln und zu reglementieren. Beim Mietspiegel muss zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden werden.

Der einfache Mietspiegel wird durch den §558 c BGB geregelt und von den örtlichen Gemeinden, den Mietervereinen und den Vermieterverbänden aufgestellt und durch seine Festsetzung für den Bürger rechtskräftig. Im einfachen Mietspiegel werden nach bestimmten Faktoren, wie z.B.: die Lage und Ausstattung des Hauses, die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz/ ÖPNV, die Objekte eingestuft. Durch diese Daten wird die Immobilie bewertet, wodurch für jede Immobilie ein Mietzins und dessen Spanne ermittelt werden kann.

Der qualifizierte Mietspiegel wird alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre grunderneuert. Er wird durch den §558 d BGB geregelt und muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt werden. Dieser wird ebenfalls von den örtlichen Gemeinden in Zusammenarbeit mit den Mietervereinen und den Vermieterverbänden erstellt.

Liegt der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vor, so spricht man diesem eine maßgeblich höhere Bedeutung zu, als dem einfachen Mietspiegel.

Nebenkosten

Der Mietzins stellt nicht die einzigen Kosten dar, die der Mieter zu tragen hat. Die nicht bereits von der Miete erfassten Kosten nennt man Nebenkosten. Hierbei unterscheidet man zwischen „kalten“ und „warmen“ Betriebskosten. An dieser Stelle erfolgt der Verweis auf die Betriebskosten.

Die Nebenkosten sind laufend wiederkehrende anfallende Kosten, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung eines Objektes entstehen. Bei den Nebenkosten handelt es sich zum Beispiel um Kapitalbeschaffungskosten, Behördengebühren etc..

Nettokaltmiete

Die Nettokaltmiete stellt den Mietzins ohne jegliche Nebenkosten dar. Die Nettokaltmiete ist also die reine Raum-, bzw. Wohnungsmiete für einen Monat.

Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat ist ein ehrenamtliches Amt, das ausschließlich im Wohnungseigentum begründet ist und als Kontrollorgan der Eigentümergemeinschaft fungiert. Er muss aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern bestehen. Zu dessen Aufgaben zählen die Unterstützung des WEG-Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben, die Prüfung der Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die Rechnungslegungen und Kostenanschläge.

Wohnfläche

Die genaue Wohnfläche entnehmen Sie bitte Ihrem Dauernutzungsvertrag. Die nach der Wohnflächenverordnung genau ermittelte Wohnfläche ist sehr wichtig, da auf dieser Grundlage der genaue Mietzins und die umlegbaren Betriebskosten ermittelt werden. Nicht jeder Raum Ihrer Wohnung gehört auch zur Wohnfläche.

Zur Wohnfläche an sich gehören nur die Grundfläche  aller Räume in der Wohnung, also auch Abstellräume, Speisekammern etc. Räume, welche außerhalb der Wohnung liegen, wie zum Beispiel Keller – oder sonstige Nebenräume sind kein Bestandteil der Wohnfläche. Balkone und Loggien werden meist mit einem Abzug von 50 % - 75% gewichtet, je nach Lage des Balkons/ der Loggia.

Wohnungsabnahmeprotokoll

Die genaue Dokumentation des Zustandes der Wohnung bei der Wohnungsabnahme ist entscheidend. Das Wohnungsabnahmeprotokoll erstellt der Vermieter im Beisein des Mieters um etwaige entstandene Schäden aufzulisten und nachher zu schauen, ob zur Behebung oder Reparatur der Defekte der Mieter mit seiner Kaution aufkommen muss oder nicht, je nachdem ob es sich um vertragsgemäße oder unsachgemäße Beschädigungen handelt.

Wohnungsübergabeprotokoll

Nicht nur bei der Wohnungsabnahme, sondern auch bei Wohnungsübergabe ist ein Protokoll unerlässlich. Auch hier erstellt der Vermieter im Beisein des Mieters ein Wohnungsübergabeprotokoll, in dem Angaben wie Ausstattung, Größe, Zustand und Schäden der Wohnung, als auch vom Vermieter zu beseitigende Mängel und Zählerstände genauestens dokumentiert werden. Nachdem alles protokolliert worden ist, dürfen die Schlüssel übergeben werden. Ein ausführliches Wohnungsübergabeprotokoll dient nachher als Grundlage für die Wohnungsabnahme.

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