Wer ein Grundstück in Deutschland besitzt, ob es nun bebaut ist oder nicht, der zahlt Grundsteuer. Für die Gemeinden ist diese Einnahmequelle unverzichtbar: Dem Statistischen Bundesamt zufolge haben die Gemeinden in Deutschland im Jahr 2016 über die Grundsteuer B gut 13,3 Milliarden Euro eingenommen. Davon flossen auch über 40 Millionen Euro in die städtischen Kassen meiner Heimatstadt Mülheim an der Ruhr. So kann im heutigen Steuersystemzwischen Bund, Ländern und Kommunen kein Mensch gegen die Grundsteuer sein, der sich ein funktionierendes städtisches Gemeinwesen wünscht.

Ihre Berechnung aber ist hochkompliziert und fand nun seit den 1960er Jahren – in Ostdeutschland sogar seit den 1930er Jahren – auf den gleichen, einmal festgelegten Einheitswerten statt. Diesen Zustand hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt: Das Gericht ordnete eine Neuregelung bis Ende 2019 an.

Große Bedeutung der Grundsteuer für Wohnungsunternehmen und Mieter

Für Wohnungsbaugenossenschaften wie die Mülheimer Wohnungsbau eG hat die Grundsteuer ganz klar eine herausragende Bedeutung. Aus diesem Grund befasst sich der Arbeitskreis „Steuern und Bilanzierung“ unseres Dachverbandes, des VdW Rheinland Westfalen, mit dem Thema. Ich sitze diesem Arbeitskreis vor und bin daher an der intensiven Debatte, wie es mit der Grundsteuer weitergehen soll, direkt beteiligt.

Die allermeisten der ehemals gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsunternehmen sehen sich als Partner ihrer Heimatstädte. Für MWB ist dies ohne Einschränkungen gültig. Diese Wohnungsanbieter empfinden es als angemessen, dass sie durch die Zahlung von Steuern ihren Teil beitragen. Dennoch muss man klar sagen: Was wir Wohnungsgenossenschaften und -unternehmen an Grundsteuern zahlen, das lassen wir entweder in die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten einfließen und können diese Mittel nicht in die Modernisierung unserer Bestände investieren.

Laufender Anstieg der Grundsteuerhebesätze ist ein Problem

Insofern sehen auch wir es als kritisch an, dass die Grundsteuer-Hebesätze in vielen Kommunen kontinuierlich nach oben gewandert sind. Oftmals ist da bei wiederholten Erhöhungen die Absicht klar, dass kommunale Finanzen aufgebessert werden sollen. In Mülheim an der Ruhr, einer Kommune mit erheblichen finanziellen Problemen, wurde der Hebesatz für die Grundsteuer B in 2011, 2013 und 2015 erhöht. Er liegt jetzt bei 640 Punkten.

Eine Reform der Grundsteuer ist nun unvermeidlich, und nichts spricht grundsätzlich gegen sie. Da das bisherige System auf völlig veralteten Werten basiert, sehe ich eine Überarbeitung grundsätzlich als sinnvoll an.

Die Auswirkungen der Reform sind derzeit aber unklar, und dies führt natürlich zu viel Unsicherheit. Während Städte und Gemeinden auf die Einnahmen aus der Grundsteuer angewiesen sind, wollen wir als Wohnungsgenossenschaft unbedingt vermieden wissen, dass sich die Steuerbelastung noch weiter erhöht. Uns ist an einer sozialverträglichen und verantwortungsvollen Behandlung unserer Mitglieder gelegen.

Welches System soll künftig gelten?

Die Verantwortlichen sollten gut überlegen, auf welches System sie künftig setzen wollen. Eine Verteilung der Steuerlast nach Grundstückswerten halte ich für sehr problematisch. Denn erstens könnten die Wohnkosten in ohnehin schon teuren Stadtteilen weiter steigen, eine bestehende Preisspirale würde weiter angeschoben werden. Zweitens sind Wohngebäude sehr vielfältig in ihren baulichen Besonderheiten und ihrer technischen Ausstattung. Bei ihrer Bewertung wäre Streit vorprogrammiert. Der Aufwand, um zu möglichst nicht anfechtbaren Bewertungen zu kommen, wäre ganz erheblich.

Und zuletzt sollte man auch nicht vergessen, dass der Zweck der Grundsteuer eigentlich eine Beteiligung an den Kosten für die Infrastruktur in einer Stadt oder Gemeinde ist. Diese Kosten fallen aber unabhängig vom Wert der Grundstücke oder der darauf stehenden Gebäude an.

Insofern spricht viel für eine Grundsteuer nach dem Äquivalenzprinzip, bei der zwei Grundstücke mit gleicher Nutzungsart und identischen Flächenmerkmalen auch mit der gleichen Grundsteuer belastet werden. Wie dies aber ausgestaltet wird, das müsste man sich sehr genau anschauen. Die Folge wäre ja unweigerlich eine stärkere Belastung für manche Grundstücke, während andere Grundstücke entlastet würden. Hier eine Lösung zu finden, die alle Beteiligten als fair ansehen, ist sicher auch eine große Herausforderung.